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1.2023年房贷利率预测

2.油价倒挂指的是什么？

2023年房贷利率预测

不久前，随着深圳福田的解封，大湾区迎来全面复工复产，楼市回暖越来越明显。

4月3日。贝壳深圳站显示，当天通过贝壳渠道成交了60多套新房。4月的前三天，一共超过了100套。

4月2日，东莞三部门联合发布通知，放宽疫情期间购房资格。疫情防控期间(2021年12月至今)，未缴纳社保视为“连续缴纳”，不影响购房资格。

4月1日，深房中协公布，深圳二手房触底反弹，网签1355套(非转让)，环比上涨25.5%。

3月31日，2023年广州、深圳首批集中供地公布。其中，深圳土地拍卖限价提高，广州出让门槛降低。

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如果说之前部分城市局部区域成交大幅增长，给购房者的感觉就是楼市有望反弹。

现在，大湾区的整个房地产市场正在复苏，许多买家渴望释放他们的置业需求。那么，现在如果你想买房子，你应该选择大湾区哪里？

今天1号地产从限购政策、房贷利率、房价三个维度梳理了大湾区各个城市的最新情况，或许可以给你一个参考。

珠江口西岸整体限购松动。

神官还是调控的典范。

虽然最近无论是舆论还是市场都有很多关于大湾区楼市的利好消息，但目前只有佛山的限购政策有所放松。

3月24日晚，佛山市人力和社会保障局发布通知，降低优悦佛山卡T卡申请门槛，由大专以上学历改为全日制大专学历和非全日制本科学历，变相放松限购。

对于大湾区其他城市的购房者来说，如果仅以限购政策划分，大湾区的九个城市可以分为三个梯队。

第一梯队是不限购的城市或者只在部分区域限购的城市。其中肇庆不限购，惠州限于大亚湾和惠阳，佛山和江门对置业者友好。

第二梯队是限购相对宽松的城市。其中，珠海限购3套，拍卖行不限购；中山限购2套，均有社保要求。

第三梯队是广深东莞。其中深圳限购最严，东莞次之。广州很特别。增城、从化限购相对宽松，其他区域限购与深圳相同。

大湾区的抵押利率已经全面下调。

低至4.6%，与LPR持平

目前，大湾区的房贷利率已经全面下调。如果仅以房贷利率划分，九城可以分为两个梯队。

第一梯队是首套房贷利率低至“4”的城市：深圳、广州、珠海、中山、佛山。

其中，广州部分外资银行首套房利率低至4.6%，与LPR持平。Prime bank首单利率低至4.9%，创近三年新低。

珠海、中山首套房利率一度高达6.5%，二套房利率一度接近7.0%。现在它永远消失了。

第二梯队是首套房贷利率“5”的4个城市：江门、肇庆、惠州、东莞。

其中，肇庆2021年房贷利率呈上升趋势。全市首套和二套利率均超过6字头，二套房利率甚至一度超过7字头。

值得一提的是，大湾区的房贷利率已连续下调多次，但目前全球银行仍普遍缺乏客户，因此不排除后续房贷利率继续下调。

对于许多人来说，虽然他们知道降低抵押利率将减少每月付款，但具体的概念仍然不清楚，因为

2023年大湾区房价的四个梯队

第一梯队是广州和深圳，新房和二手房均价都在3万/平。但广州相对于深圳，价格区间更大，1-20万/平的房子都有。

第二梯队是珠海和东莞，新房和二手房均价2万/平。

第三梯队是中山、惠州、佛山，新房、二手房均价1万/平。

第四梯队是江门和肇庆，新房和二手房均价都在1万/平以内。

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不过，这只是2月份的情况。虽然3月份大湾区的房价还未公布，但事实上佛、莞、深等多个城市的房价预期已经暗暗提升了。

深圳虽然没有明确上调二手房参考价，但土拍限价提升了，相当于提升了多个板块的房价预期。

壹地产建议：有置业需求的朋友要抓紧了，后面的竞争或许会变得激烈，今年供应爆发 房企优惠多多 置业门槛降低的时期会慢慢消失。

一方面，在政策不出现大变化的情况下，明年的7月15日后，将有大量被压抑的房票将会入市。

另一方面，最近的国际，影响了西方的信用体系。预计会有大量的资金回流，并且沉淀到大湾区这样经济发达的区域。

再一方面，目前，不少购房者的信心已经回归，市场再次开始热闹起来，房企的压力也会变小。这时候，房企的优惠也会逐步取消。

相关问答：2023年房贷利率是多少 一、什么是基准利率?很多购房者都觉得这个概念和自己生活无关，其实不然，这个利率和每个人都息息相关，尤其是购房者，更应该了解基准利率的含义。因为它的高低，直接关乎你买房的投入，简单说基准利率越高，你买房子就越贵。基准利率是中国人民银行(央行)设定的利率，每次加息或降息会变动，银行等金融机构在设定利率的时候要以它为参考，过去是规定不能偏离基准利率太多，比如幅度在30%、50%以内，但10月央行最后一次降息之后，浮动上限取消了。但这不意味着银行可以随便调整自己的利率了，如果偏离幅度太大，会有扰乱市场利率嫌疑，央行有可能会私下窗口指导。而房贷基准利率是以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存利率为基准利率。具体而言，一般普通民众把银行一年定期存款利率作为市场基准利率指标，银行则是把隔夜拆借利率作为市场基准利率。二、房贷基准利率是多少?房贷基准利率分商业、公积金，基准利率如下：商业公积金时限利率(%)时限利率(%)一年以内(含一年)4.35五年以下(含五年)2.75一至五年(含五年)4.75五年以上3.25五年以上4.90各银行在基准利率的基础上有权利上下浮动，具体国内银行存款利率、利率、公积金利率，以银行实际公布为准，随着目前股份制银行相继上浮定期存款利率，利率市场化有启动迹象的情况下，各银行不同期存款利率都有不同程度的优惠，具体可以咨询当地银行。三、基准利率会上调吗吗?在的上半年，传统的加息也可能是很难看到的。但是，预计，在的下半年，随着通胀的压力逐渐增大、银行的净息差持续低位的状态、还有脱虚向实下的信贷的投放走高，存的利率也会存在不小的上调的可能性。同时，通胀的压力也是会在一季度后逐渐加大的。需要注意，在传统的意义上的货币政策，对于CPI的反应临界值一般也是3%，但是，从相关的历史数据来看，近20年来，只要是CPI突破2.5%的情况，都突破了3%。当然，也是有一定的例外情况出现的。同时，此前的基准的估计中，的通胀中枢一般是在2.2-2.3%的，但是，由于油价可能会出现高位震荡的情况，还会叠加的4季度之前的基数也是较低的(特别是2-3季度以来，价格一般也是全年的低点)，也是以油价保持在65美金附近的震荡来进行估计的。根据预计，的通胀的中枢很有可能会超过2.5%这样一个非常敏感的水平。还需要注意，银行的净息差也是处于历史低位的。受到经济增速下行以及投资回报率下降的影响，还有相关的存款脱媒下的负债成本的上升，商业银行的净息差也会从2.7%，收窄到目前的2%左右，也是处于历史低位的。在过去的一年多以来的广谱利率的上行过程当中，基准利率也没有出现大的调整，一般的加权利率也会出现上行缓慢的情况，银行的净息差也会保持在历史的低位。当然，在这个重要的意义上来看，还可以通过基准利率的上调，提高根据基准利率定价的信贷的资产收益率，也是可以有效地缓解银行的净息差处于历史低位的相关的情况。这样的话，也是可以看作是金融去杠杆大潮下，商业银行的利润也是会受到侵蚀后的对冲缓以及措施。相信大家都对房贷利率有了初步了解。买房是人生中的几件大事之一，熟悉最新房贷利率的相关规定，才能更好的买一套让自己住的舒心、让家人满意的房子。相关问答：目前自己的房贷利率是4.9%，贷25年，建议更换LPR还是保持不变呢？

房贷利率是4.9%，期限25年， 是转为LPR浮动利率还是固定利率？这个问题很及时，距离利率换锚还有两个月的时间（截止时间8月31日），大量的存量房贷（以基准利率为定价基准的浮动房贷利率的房贷）都是需要在最后截止日前进行转换的。那么该如何选择呢？

1、利率换锚怎么换？

首先我们要明白利率换锚是怎么回事，我们之前的房贷利率计算 公司是这样的：房贷利率=基准利率*（1±浮动比例），在这个公式当中，“浮动比例”是固定不变的，永远是不变的，而基准利率是会变化的（由央行决定什么时候变动），也就是说我们以前的房贷利率计算公式是以“基准利率”为定价基准的，基准利率变化的时候我们的房贷利率也会跟着变化。

而现在我们的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中的“点数”是固定永远不变的，其中的LPR是每个月都会更新的，在实际操作中，我们可以在合同中选择在一个周期后按照最新的LPR进行计算房贷利率，一般这个周期是1年。

通过这两个房贷利率的计算公式可以看出来了，利率换锚的核心就是将“基准利率”更为为LPR，这个就是利率换锚的核心。

利率换锚之后，我们的房贷利率的变化其实是和LPR的走势是正相关的，所以，我们是否要选择LPR浮动利率就看我们判断LPR的未来走势是怎么样的，如果LPR未来是下跌的走势，那么当然是选择LPR浮动利率比较换算，但是如果我们判断未来LPR是上涨的趋势，那么我们选择固定利率比较划算。

2、LPR未来的走势如何？

这一段我们来分析一下未来的LPR是如何走的，笔者主要是分析逻辑，结论作为参考，因为结果无非是两种，涨和跌，都有一半的概率，主要看逻辑，有些读者自己很犹豫，有些读者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判断的逻辑来自于哪里，所以本文主要是讲LPR未来走势的逻辑。大家可以留言讨论，谈谈个人的想法，不喜勿喷。

LPR的全称叫做市场利率报价，是所有的利率参考基准，我们市场上的有很多种类，利率也是高低不一，但是追本溯源都和LPR相关，是所有利率的定价基准，可以说是利率之母。LPR的走势就决定了社会整体利率的走势。

利率说到底是资金的成本，资金的成本和很多因素有关， 比如资金的供给情况，比如通货膨胀率，但是无论怎么变化，资金的成本是可以从另外一个逻辑去理解的，我们作为资金需求方，我们原因承受的资金成本的极限是什么？其实就是我们的资金收益率，我们是为了投资，投资是为了回报，回报的好坏是看资金的回报率的，资金回报率高于资金的成本就说明这个事情是可以做下去的，如果资金的成本高于资金的收益率，那么这个是无法持续下去的。

那么社会整体的资金收益率和什么相关？其实是和经济的增速相关的，经济增速高，赚钱自然更容易，那么社会资金整体的收益率也高，自然也是可以承受比较高的资金成本，反过来，当宏观经济增速放缓的时候，赚钱会比较困难，这个时候的社会整体资金收益率也就降下来了，那么能够承受的资金成本也自然会降下来。

总结：社会资金成本和社会资金收益率正相关，而社会资金收益率和宏观经济增速正相关，我们可以简单理解为社会资金成本和宏观经济增速是正相关的，那么你对未来宏观经济增速是怎么理解的？当前是6%（疫情之下有冲击，但笔者判断是短暂的），还是会回到10%？还是会逐渐放缓到5%、4%，甚至是3%，笔者个人判断是后者，GDP的增速未来会逐渐放缓。

所以，笔者的结论就是：LPR未来是下降的趋势！

油价倒挂指的是什么？

油价倒挂，就是说原油的价格高于提炼后的成品油价格

市面缺油但库存充足

3本报记者走访发现，因柴油供应告急，广州许多民营加油站几乎都挂出了“暂无柴油”的牌子，而中石化、中石油旗下的加油站不时出现断供现象，不少货车排长龙等着加柴油，甚至引发部分路段塞车。

与此同时，深圳、佛山、中山等地也均出现不同程度柴油紧缺现象，各地民营加油站大部分已没有柴油供应，油品供应主要来自中石化、中石油两大巨头，实行限量供应。

国内外油价倒挂是主因

对于目前出现的柴油紧缺，广东省经贸委电力能源处有关人士分析认为，今年受雪灾影响电力缺口大，成品油需求恢复较往年要快；同时，成品油需求旺盛。

与此同时，国际油价连创新高，已破110美元/桶大关，国内外价格严重倒挂，炼厂加工亏损，地方小炼厂基本停止加工。

对此，进口、批发及零售出现的价格倒挂是不争的事实。中石化集团副总经理周原在“两会”期间表示，当原油价格为100美元/桶时，中石化集团每销售1吨汽油的亏损额高达2000元人民币，而销售柴油的亏损比汽油更高。

不过，广东油气商会油品部部长姚达明却认为，这一波柴油紧缺行情出现的另外一个重要原因在于市场对调价预期的普遍高企。

“要么调，要么不调，政策一点都不明晰，大家都在朦胧炒作。”姚达明说。近期，国际原油价格最高一度突破110美元/桶，这使市场普遍认为近期油价要涨，甚至有市场传闻两大集团已向国家发改委提出上调成品油价格申请。

姚达明表示，市场对成品油涨价的心理预期正在导致越来越多的油品经营商开始故意囤油，社会加油站纷纷减少了柴油投放量。

实际上，在上次成品油调价之前，广东也都出现过类似油品紧缺现象。去年11月1日起，国家发改委通知，汽油、柴油和航空煤油价格每吨各提高500元，而在此次调价宣布之前，珠三角城市油品紧缺程度远远超过此次。

中石化广东公司甚至提醒，国家物价部门已明确表示，近期煤、电、油都不会调价，请消费者不要有涨价的恐慌心理，导致盲目抢购油品。

中石化：供应短缺正在解决

有媒体报道称，东部沿海地区和南方地区柴油供应已出现了普遍紧张，深圳、珠海、东莞、杭州、南京、宁波、福州、绍兴、南宁、玉林、武汉等12城市柴油供应告急。对此，中石化集团多位人士向《第一财经日报》表示，目前这一局面正在协调和解决。

根据记者了解，中石化集团近期的供应一直保持着增长。以中石化广东石油分公司为例，其今年1到3月份，中国石化广东石油分公司投放广东市场将超350多万吨，比去年同期增加40万吨，增长12.8%。

该公司的一位内部人士表示，其中公司的零售投放比例就比去年同期增加51万吨，增长21.5%。“特别是3月份，将投放125万吨，比2月份增加27万吨，增加21.7%，其中零售比2月份增加22万吨，增加27％，努力稳定成品油市场供应。”

另外，3月份的前15天，中石化广西石油分公司对广西柴油投放量比2月同期增长87.45％，比上年同期增长40.26％，增幅均创历史同期最高水平。

而目前就深圳市场来说，每天供应当地的汽、柴油总量达8000吨左右，比平时增长约10%~15%，其中柴油库存量有10吨，还有2吨近日到货。

中石化深圳石油分公司相关负责人对媒体表示，深圳汽柴油库存在15天以上，对保证深圳本地市场柴油供应没有问题。中石化深圳石油公司已增加了深圳市场的汽、柴油供应量，比平时增长约10%~15%。

既然库存充足，为何还出现无法加油的现象呢？中石化广东石油分公司向《第一财经日报》分析道，当前，由于社会加油站普遍停供、限供，社会消费大面积向两大集团转移，造成两大集团供应压力加大。

所以，广东石油分公司保证属下油站不停供，但由于受加油站罐容以及车辆运力所限，为保证过往车辆都能加上油，在个别路段和个别时段，加油站不得不取定量加油的措施，排队加油的现象偶有出现。目前，该公司的油库、码头、铁路专线24小时作业，做到随到、随装、随卸、随运，及时将输送到供应一线。

茂名石化总经理李安喜也表示，尽管炼油巨额亏损，但仍千方百计增产市场紧缺的柴油。茂名石化正在使月加工量保持在110万吨至120万吨，每日加工原油约3.6万吨，超过了设计能力。在柴油装置方面，该公司也保持两套100万吨/年延迟焦化装置最大负荷运转，使每月柴油产量保持在40万吨以上，同时公司降低库存，减少柴油半成品库存近3万吨，增加了对市场的柴油供应量。

广东油气商会的人士也表示，海南当地的油气供应充足，而且当地也在通过成品油管道向广东地区输送更多油品，保证珠三角的供应。

油荒真的来了吗？

部分地区再现柴油紧缺，中石化和中石油在保证供应的过程中，依然还未能让人满意。油荒真的来了吗？实际上，正是因为国际柴油价格倒挂、两大集团保批不保社会，而造成南方部分地区连续几年频繁显现加油难的情景。

当然，原因不止于此。由于雪灾来临，电力短缺，各地电厂包括燃油电厂已经开始加足马力生产。一位广东油气的业内人士说，现在正在向燃油电厂发放补贴，来保证广东当地电力的供应。另外，这一阶段正值春耕季节，柴油供应也开始增加，这都为紧张埋下了伏笔。

同时，调拨成品油不足、运力不够以及部分城市成品油短缺对其周边地区的供给压力太大，也是这段时间以来成品油供应不够的现实原因之一。

但中国石化和中国石油两大包括炼油业务的中国最大上市企业，这两年的成品油生产和供应都在上升。

去年，中石化的国内成品油总经销量达到了1.1939亿吨，增长6.9%，其中零售量增长6.18%，为7662万吨；柴油产量为6008万吨，增长3.84%，其原油加工量上升了6.33%，达到1.5558亿吨。

中石油的2007年各项指标也创出历史新高。其去年共加工原油8.24亿桶，比上年增长4.9%；生产汽油2202万吨，煤油202万吨，柴油4735万吨。

那么，为什么我国还会出现成品油加油站的短供、少供现象呢？其实，除了上述因素之外，原油价格高企，再次让人们看到了成品油定价机制的痼疾。

当然，有关部门希望通过稳定的价格，减少人们在汽、柴油所支出的成本，但带来的另一个问题则是，大量炼油厂承受着亏损。

尽管从去年中石油的年报中可以看到，其炼油业务的亏损额已在降低，但这是在去年上半年原油价格不高的情况下，所呈现出的业绩。中石油、中石化在今年第一季度和第二季度业绩让人担忧。

原油价格高企，国内成品油价格与国际成品油价格的平均差距目前可能在1500元/吨左右，高峰时几乎越过了2000元/吨。

两大石油公司保障国内成品油零售供应，在亏本情况下炼油。相比之下，地方小炼厂因为原油价格太高，基本停止加工成品油，只将少量可以实现市场价格的燃料油进行高位抛售。

这就造成中石油和中石化在紧张时对外惜售成品油。因为如果大量销售成品油，那么由于人们预期国内将很快调整成品油，油商们的利润将会被放大，囤油可能性增加，必然会造成市场的进一步恐慌。

简单来说，目前每吨油的利润在100元左右，按照国内成品油几次调整的惯例，每吨上调500元，那么成品油贸易商就会赚取更多的差价。但当他们拿到了更多之后，对于社会供应将会是一个考验。